Comment devenir mandataire immobilier indépendant ?

Vous voulez vivre de votre passion et devenir mandataire immobilier indépendant ? Voici comment faire pour vous lancer dans le métier !
mandataire immobilier

Le métier de mandataire immobilier est en plein développement depuis quelques années. Voici un guide complet pour bien comprendre son rôle et savoir comment faire faire pour devenir mandataire immobilier indépendant.

Définition : qu’est ce qu’un mandataire immobilier ?

Un mandataire immobilier est un professionnel du secteur de l’immobilier qui ne possède pas de carte professionnelle en son nom propre. Il exerce légalement son activité par le biais de mandats (ventes et locations) au nom d’un agent immobilier qui est titulaire d’une carte professionnelle. Il bénéficie ainsi du statut d’agent commercial lié à l’agent immobilier par un contrat de mandat. C’est donc un moyen d’exercer en indépendant dans le secteur de l’immobilier sans avoir de carte professionnelle.

Quelle est la différence entre un mandataire et un agent immobilier ?

Le métier du mandataire et de l’agent immobilier sont très similaires dans le sens ou ils mettent en relation des vendeurs et acheteurs (ou loueurs) de biens immobiliers. La principale différence réside dans le fait que l’agent immobilier est détenteur de la carte professionnelle. Le mandataire immobilier, quant à lui, est inscrit au registre spécial des agents commerciaux. Cependant, les deux sont liés puisque c’est l’agent immobilier qui donne son mandat au mandataire immobilier.

Le cadre juridique du métier de mandataire en immobilier

  • Le mandataire immobilier qui exerce en toute indépendance est un travailleur non salarié. La loi le considère comme une personne physique immatriculée au registre spécial des agents commerciaux.
  • Le mandataire immobilier travaille en collaboration avec une agence ou un réseau immobilier qui est le mandant. Il n’y a pas de lien de subordination, c’est un partenariat.
  • Le mandataire immobilier ne peut ni avoir sa propre clientèle, ni être titulaire d’un fond de commerce.
  • L’agent commercial en immobilier n’a pas de salaire mais un pourcentage sur les ventes. En général minimum 70 % avec un réseau immobilier et maximum 50 % avec une agence immobilière.
  • La loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui régit les métiers d’entremise sur les immeubles et fonds de commerce interdit au mandataire immobilier de rédiger des actes sous seing privé, de donner des consultations juridiques et de recevoir des fonds.

Quel statut choisir pour exercer en tant que mandataire immobilier indépendant ?

En tant que profession libérale, le meilleur choix pour débuter est certainement la micro entreprise, plus connu sous le nom de statut d’auto-entrepreneur. En effet, il faudra un certain délai (entre 4 et 5 mois) avant de pouvoir encaisser vos premières ventes. En tant que micro entrepreneur si pas de vente pas de charge ni d’impôt à payer.

En ce qui concerne la fiscalité, en tant que mandataire immobilier, votre chiffre d’affaire sera imposé au titre des bénéfices non commerciaux. Depuis le 1er janvier 2020 le RSI a fusionné avec le régime général. Au delà de la simplicité de création, l’avantage du statut micro entrepreneur est également la et les charges réduites avec un taux de cotisation de seulement 22% pour les prestations de service.

⚠️ Important : le CA annuel pour un micro entrepreneur est plafonné à 70 000€ pour les prestations de services (dont 33 200 € en franchise de TVA) ce qui le cas du mandataire immobilier. Au-delà vous passerez au régime réel qui est beaucoup plus contraignant d’un point de vue administratif et fiscal.

Une alternative au statut auto-entrepreneur pour le mandataire immobilier et le portage salarial qui lui permet de garder son indépendance tout en bénéficiant des avantages du statut salarié.

Rôle et implication du mandataire immobilier

En tant que mandataire immobilier vous aurez à développer une relation de confiance avec vos clients et être présent tout au long de l’évolution du dossier. Une fois le mandat signé, votre objectif est la vente de ce bien. C’est ce qu’attendront de vous vos vendeurs.

L’agent commercial en immobilier doit prospecter pour rentrer des logements à la vente ou à la location. Garnir son portefeuille de biens variés de façon à déclencher des appels de la part des prospects. Estimer les maisons, appartements, locaux,etc … à la demande du vendeur. Faire un bon ciblage téléphonique de façon à trouver des acheteurs potentiels sans perdre de temps. Le mandataire immobilier devra également organiser les visites et transmettre le suivi aux vendeurs. Lors des ventes il sera en charge de toute la préparation du dossier juridique qu’il transmettra au notaire. Etc….

Quelles sont les qualités essentielles pour devenir mandataire immobilier ?

Avant toute chose pour réussir en tant que mandataire immobilier vous devrez avoir une facilité pour le relationnel et la communication. Mandataire immobilier est avant tout un métier de contact, d’écoute et d’emphatie. Il faut savoir écouter son client pour l’accompagner tout au long de son projet.

L’agent commercial en immobilier doit faire preuve d’organisation , de rigueur notamment dans le domaine juridique et administratif. Si le dossier n’est pas correctement assemblé, vous ne pourrez pas signer chez le notaire.Vous pouvez perdre la confiance de vos clients et la réputation d’un mandataire immobilier est un élément très important.

Pour travailler dans l’immobilier il faut se méfier de l’ascenseur émotionnel. En effet, le chemin jusqu’à la signature authentique peut être semé d’embûches. Il ne faut pas se décourager à la première difficulté et garder la tête froide.

Comment devient-on mandataire immobilier indépendant ?

Une bonne préparation mentale et financière

Votre statut va changer. Vous allez devenir votre propre patron et être indépendant. Si vous étiez salarié vous allez peut être avoir besoin d’un temps d’adaptation. La sécurité du salaire fixe n’est plus de mise.

Si vous ne vendez pas vous n’aurez pas de revenu. C’est pour cette raison que pour devenir mandataire en immobilier, une bonne préparation s’impose. Soyez prévoyant et épargner une certaine somme qui vous permettra de vivre le temps que vous encaissiez votre première commission. Je conseille de débuter avec à peu prés 5000€ N’oublier pas que le mandataire immobilier doit supporter ses frais de repas, ses frais de déplacement et avoir un équipement informatique d’assez bonne qualité. Une imprimante scan sera nécessaire également.

⚠️ Important : entre le moment de votre première vente et le fait d’encaisser votre première commission il peut se passer 6 mois.

Des démarches simplifiées

Les démarches administratives pour devenir mandataire immobilier sont simples. Aucun diplôme n’est obligatoire. Lorsque vous aurez choisi votre partenariat, soit agence soit réseau immobilier, vous signerez un contrat d’agent commercial. Puis vous pourrez vous immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce de votre région.

Les pièces à fournir sont les suivantes :

  • photocopie de votre carte d’identité;
  • Le formulaire de déclaration de début d’activité d’agent commercial (AC0) en deux exemplaires;
  • Fournir une déclaration de non-condamnation pour un délit;
  • Joindre votre contrat de mandataire immobilier.

Le tribunal de commerce vous fera parvenir un extrait Kbis qui prouvera que vous êtes bien inscrit au registre spécial des agents commerciaux.

Votre mandant procurera une attestation de collaborateur délivrée part la CCI. Le mandataire immobilier doit impérativement souscrire à une assurance civile en responsabilité professionnelle. La plupart des réseaux en propose à des prix intéressants.

Les avantages réels en tant que mandataire immobilier

Quoi de plus attractif que de pouvoir exercer en toute liberté sans avoir de compte à rendre. Etre indépendant, autonome et pouvoir gérer son emploi du temps selon son propre rythme. Fixer soi même ses objectifs et ne pas être soumis à la pression d’un tiers. Se sont les premiers avantages du mandataire en immobilier.

Selon le réseau immobilier que vous aurez choisi vous aurez accès à de nombreuses formations professionnelles gratuites. Le réseau pourra également vous prodiguer des conseils utiles.

Question rémunération, plus vous travaillerez plus vous gagnerez correctement votre vie. Ce n’est pas forcément le cas dans un emploi dit « classique ». Lorsque vous êtes salarié, même si votre charge de travail augmente, votre salaire est rarement impacté. En tant que mandataire immobilier, vous pourrez fixer vos objectifs financiers. Un bon mandataire immobilier peut dégager un très bon chiffre d’affaire et être à l’aise financièrement.

⚠️ Important : en tant que mandataire immobilier il faut rester prévoyant et se constituer une bonne trésorerie. Anticiper les futures charges et dépenses. Ne pas confondre chiffre d’affaire et bénéfice.

La formation du mandataire immobilier : une obligation depuis la Loi ALUR

Le secteur de l’immobilier évolue constamment et exercer le métier de mandataire immobilier de nos jours est plus difficile qu’il y a quelques années. Le législateur ne cesse de renforcer la responsabilité des vendeurs et des professionnels.

Les professionnels du secteur doivent se tenir informés des nouvelles réglementations et normes en vigueur chaque année. Un mandataire en immobilier doit pouvoir répondre aux questions de ses clients notamment de ses acquéreurs afin de leur permettre d’acheter en toute sécurité. Le mandataire immobilier doit éviter des erreurs qui peuvent être lourdes de conséquences. La formation permet au mandataire immobilier d’être un vrai professionnel de confiance.

C’est pour cette raison, que la loi ALUR entrée en vigueur en mars 2014 impose à tous les professionnels de l’immobilier une obligation de formation. Elle peut être de 14 heures par an ou 42 heures au cours des 3 dernières années consécutives.

Un bon mandataire immobilier verra la nécessité de se former sous différents aspects. Une mission de conseils auprès de ses clients et un bon moyen de se protéger d’éventuelles erreurs, mais pas que. Il pourra envisager l’impact humain et social également. En effet, la vente d’un bien immobilier peut être source d’expérience douloureuse pour certains telles que la mort d’un proche, une séparation etc… Certains centres de formation comme Immo-Academy aborde cet aspect de la vie sociale auquel le mandataire immobilier est forcément confronté durant sa carrière.

Quelle formule choisir ? Partenariat avec une agence ou un réseau immobilier ?

Le métier de mandataire immobilier peut s’exercer indifféremment au sein d’une agence ou d’un réseau immobilier.

L’organisation du travail

Un mandataire immobilier qui travaille pour un réseau sera complètement autonome et seul sur son secteur. Bien sûr, d’autres indépendants du même réseau peuvent travailler le même secteur mais ils ne se verront que très rarement et chacun aura ses propres mandats. Une agence immobilière emploie souvent plusieurs mandataires immobiliers qui sont amenés à travailler en collaboration.

Le marketing

En étant relié à un agence, il pourra bénéficier d’annonces immobilières et de divers atouts marketing pour obtenir plus de contacts. Les membres d’un réseau doivent prendre à leur charge toute la publicité qu’ils installent sur leur secteur. Panneaux, affiches, banderoles etc. Dans tous les cas, le succès d’un mandataire immobilier passe par son réseau propre qu’il doit se constituer au fil de sa carrière.

La rémunération

La rémunération du mandataire immobilier en réseau est plus intéressante. En effet, les commissions sont plus importantes, et sont rarement fixées en dessous de 70 %. Certains réseaux proposent même une commission à 100 % !!

Cependant, le mandataire en immobilier en réseau doit s’acquitter d’une redevance mensuelle. En effet il paie les frais de publication, les outils mis à sa disposition. Le montant varie d’un réseau à un autre mais le plus souvent oscille entre 200 et 350€.

Dans une agence, le mandataire immobilier touchera 50 % du prix de la vente. Mais si un collègue vend un mandat que vous avez signé, vous toucherez 25 % des 50 % de la commission. Les autres 50 % seront dus à l’agence quoi qu’il en soit.

L’assurance en responsabilité civile professionnelle sera à régler également en agence. La notion d’indépendant en agence peut être prise en défaut. En effet certaines agences immobilières peuvent demander à leurs mandataires immobiliers de tenir des permanences, de fournir des rapports etc. Cette subordination officieuse est illégale puisque elle va à l’encontre même du statut de mandataire immobilier indépendant.